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2017年中国长租公寓 运营模式及产业链分析

中商情报网讯 伴随15-16年房价上涨和首次臵业门槛提高,越来越多年轻人主动或被动选择租房。2016年年底,中央提出“房子是用来住的”,2017年九部委发文在广州等12个城市试点发展租赁市场,目前各地已经深圳等地方政府已经出台相关政策。

政策利好,中国租赁市场将迎来快速发展期。目前创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。根据2015年中国饭店协会公寓委员会统计,国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间。

长租运营模式分析

市场运营长租公寓的品牌很多且各显神通。总体来看,长租公寓的运营模式主要分为两种:轻资产和重资产。公寓的地理位臵空间分布又可以分为集中式和分散式。运营模式的不同导致公司核心运营指标有所差异。

资本运作分为重资产和轻资产。

所谓重资产,即为企业通过收购和/或自建获得资产的所有权,装修后对外出租的经营模式。重资产模式下,企业拥有资产所有权和经营权。

轻资产模式下,企业通过和资产所有者(房东)签订租约,在一定期限内获得资产的经营权。在租约期限内,企业可以对外出租获得出租租金,租金减去上交给房东的底租,即为企业实际获得的租金差收入。轻资产模式下,企业只有资产经营权没有所有权。

重资产和轻资产运营模式各具优势:

1、在重资产模式下,企业不仅可以获得资金收益,同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高,先期资本沉淀大,对资本运作要求高。

2、轻资产模式因前期沉淀资金相对少,所以可以在短时间内快速拓展。但是轻资产的问题在于―薄利多销‖。由于需要定期(每月或每季度)交付房东底租而不能享有长期资产升值,所以轻资产模式企业只能赚取租金差。如何尽可能拉大出租租金和底租租金的差距,是此类企业的挑战。

从资产集中度来看,长租公寓的运营分集中和分散两种。

集中式为整栋楼改造成为公寓楼,对外统一招租。分散式则是以房间为单位,零散分布在城市不同区位。集中式和分散式各有利弊,但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。集中式公寓的盈利优势具体体现在以下几个方面:

1、租赁期限:租赁期限的长短主要指的是轻资产模式下,长租公寓企业从房东手里收楼时和房东签订的使用房间/楼房的时长。租赁期限越长,轻资产模式的长租公寓企业的运营风险越小,否则企业需要不断寻找新房源。集中模式下,企业通常签约整栋楼,而资产所有者通常为机构,企业和机构签订租赁期限一般为10-15年。分散模式下,企业通常和零散的户主签约,时间在3-5年不等。

2、装修:集中式公寓对整栋楼统一装修,所以可以通过集采降低装修成本。

同时,公司可对集中式公寓统一安排出房时间,根据年内租赁需求高峰和低谷合理计划营销宣传,提高出租率。相比之下,分散式装修需要根据散户房东的出房时间而安排装修和出租,时间零碎,难以形成集采和统一营销。所以装修以及装修引发的后续营销和出租等方面,集中式优于分散式。

3、管理:衡量长租管理效率的指标之一为―人房比‖,即一个人管理多少间房。一个管理人员对应的房间数量越多管理效率就越高,单位房间的人工成本越少。

因为集中式公寓租户居住在同一栋大楼,所以便于管理人员集中管理。分散式公寓由于分散在城市不同区位,所以在设臵管理人员时,通常看以管理人员所在办公地点为中心3公里为半径划分管理区域。各分散式公寓企业的管理半径长短不同。但是毫无疑问的是,半径距离越长,管理难度越高,管理效率越低。分散式公寓的房源区位和管理成本互相牵制。

4、安保:17H1出租房安全问题层出不穷,房屋安全问题一时成为焦点。集中式公寓通过统一装修和管理可以大大增加安保系数。例如万科泊寓和世联行红璞公寓都安装了智能门锁,入住租客身份信息和公安系统相连,可第一时间查出可疑人物。此外公寓大楼内定点有火警器和消防栓,出租前经过消防安检认证。分散式房源的安保主要依赖于房子所在小区已有的安保配备,安保系数相对较低。

5、社区氛围:目前长租公寓的主要客户群体为20-35岁的青年,他们正处于事业发展和资本积累时期,暂时还没有组建家庭。集中式公寓将青年人聚集在一起可以形成良好的社区氛围,例如泊寓、红璞和冠寓都举办了社区活动,给年轻人提供结识志同道合朋友的机会。分散式的出租公寓则很难有这方面的优势。社区氛围的营造是软实力,在租赁同质化的竞争中,会在无形中对年轻租客产生更强吸引力,从而加大客流量,提高出租率。

6、社会效应——增大房源供应方面:目前政府开始大力鼓励长租市场发展。

政府发展初衷在于通过租赁市场解决部分居民住房困难问题,力争通过有效增大租赁市场房源来平抑房价。分散式长租相对集中式长租而言,在新增租赁住房供给方面效果并不明显。大部分分散式长租属于将已经在市场租赁的房源集中后再次出租,而集中式长租存在将厂房、酒店式公寓、学校、企业宿舍中闲臵资源整合后再次推向市场的盈利模式。从新增房源供应方面,集中式长租意义更大。

7、社会效应——有效抑制房价上涨方面:政府发展长租市场的同时,并不希望看到租赁市场价格涨幅过快。不论分散式还是集中式,在能否有效降低租赁市场价格方面目前并不明显。从实际调研中,我们发现不论是集中式还是分散式其租金价格均比周边个人业主市场价格更高。但是从运营整体和管控而言,如果政府统一需要降低价格时,集中式长租可以压缩的空间较分散式略有优势。

总体概括来看,长租公寓运营模式可以分为两个维度四个象限:重资产集中式、重资产分散式(实际几乎没有该模式)、轻资产集中式、轻资产分散式。