做最好的游戏平台

万科曲线拿到海 航大厦的优先权

万科集团高级副总裁、北方区域首席执行官 刘肖

  乐居财经 林振兴 发自北京

  万科(000002.SZ)没有放弃对海航大厦的“追求”,时隔八个月,它通过增资又绕道回来了。

  6月18日晚间,海航控股(600221.SH)发布一则临时公告称,珠海万厚达美企业管理有限公司(简称万厚达美)以每股1.75元的价格对公司全资子公司北京国晟物业管理有限公司(简称北京国晟)进行增资,增资金额为4.3亿元。增资完成后,海航控股与万厚达美的持股比例分别为75.10%和24.90%。

  据悉,北京万科旗下的北京厚朴蕴德投资管理合伙企业(简称厚朴蕴德)持有万厚达美的99.99%股权。另一方,北京国晟的唯一资产是北京海航大厦,它也是北京万科2018年欲“拿下”的第一个项目。

  第一道保险:增资绕道

  如果不是海航股东们的阻挠,海航大厦早在去年就应该被刘肖收入麾下,如今甚至有可能都挂上万科的标识。

  去年9月,海航控股曾拟以12.99亿元价格转让北京国晟100%股权,收购方同为此次参与增资的厚朴蕴德。

  看似板上钉钉的事情,最后遭遇反转。虽然万科有意买之,但海航控股的股东们却不大乐意,该项交易在通过董事会同意后,便止步于股东大会。去年10月12日,在海航控股股东大会上,海航93%的股东投了反对票,交易最终搁浅。

  业内人士曾表示,对于万科而言,以低价获取一线城市核心物业资产符合万科的发展战略,肯定是赚的。众所周知,海航大厦评估价在17.39亿元,万科报价12.99亿元,打了近7.5折。

  北京万科也并未死心,而是换成曲线“增资”方式再次入场,意图获得海航大厦部分股权。但为何不选择继续制定方案整体收购,而采取增资的方式介入?

  在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,“增资方式只需要被增资方的董事会通过即可,还可以避免股权溢价引发的税收问题。”显然,万科此举很巧妙地避开了海航控股的股东大会,增加了第一道“保险”。

  万科之意真的就仅是“24.90%股权”吗?知情人士向乐居财经透露,“北京万科虽没有海航大厦的绝对控制权,但其之后可以通过股东之间的优先转让权,更加便利将剩余的股权收入囊中。”

  另一方面,于海航而言,如果变卖成功海航大厦,自然也可以缓解其资金面紧张的态势。在海航集团流动性危机爆发后,海航控股的流动性同样受到拖累。据不完全统计,2018年以来,海航控股处置了多项资产,其中包括所持巴西Azul S.A全部优先股股权、葡萄牙航空9%股权和2架飞机等。

  而年报显示,海航控股2018年的流动负债达约1256.63亿元,比流动资产多出约705.62亿元。对于此次北京万科进行现金增资,海航控股官方回复称,将有利于北京国晟优化资产负债结构,增强其经营的灵活性。

  第二道保险:提高交易对价

  万科去年折戟后,海航控股曾正式回应称,将重新制定更加符合公司及股东利益的交易方案,另行提交股东大会审议。翻译成白话就是,海航大厦卖便宜了,要重新定价,择日再卖。

  此次,万科给出的交易对价要高于上一次,依照4.3亿元的股权增资比例计算,北京万科对北京国晟的估值约17.27亿元,高于评估值。根据公告,截至 2018年8月31日,北京国晟净资产为 7.40亿元,评估值为12.96亿元。

  回到这次增资的标的上面来,北京海航大厦由A、B两栋塔楼组成,A栋地上18层、B栋地上9层,地下均为3层,建筑面积共计为3.91万平米,土地面积共计1.01万平米。

  有市场人士认为,“该栋物业位于北京东三环边上,接近三元桥地铁站及机场高速,地理位置优越,附近写字楼物业销售均价多在4-5万元。依照北京万科24.90%的股权增资比例计算,北京国晟的估值约17.27亿元,折合每平米近4.5万元,显然也更符合海航方面的预期。”

  值得注意的是,在二次收购海航大厦之前,2019年上半年,北京万科也在加紧拿地,一改去年上半年的疲态。据悉,在北京2019年上半年房企拿地(居住类)金额TOP10中,万科以109.6亿元拿地金额位列多家房企第一位。

  雄踞北京东三环的海南航空大厦易主的最终结局,现在虽不得而知,但是大厦内部的撤场工作已经开启。