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武汉公寓市场新趋势 :供需两旺,很有投资价值

中国指数研究院数据显示,2016年武汉公寓产品共成交2.68万套,较2015年大幅增长210%;2017年成交继续增长至3万套;2018上半年,武汉公寓成交已突破1万套。高性价比项目:例如碧桂园蜜柚、龙湖新壹城等片区标杆一度成为武汉楼市“流量网红”。为何一方面部分购房者对公寓产品有较大的抗性,另一方面却挡不住市场买单的步伐?

9月26日,龙湖、碧桂园、旭辉、青年说、光谷H+等各片区商业标杆项目大佬齐聚汉阳新盘青年说,共话“限购时代下,如何叠变资产价值”。业内表示随着武汉城市量级的升级以及年轻高知人口的大量涌入,公寓等商业产品的“消费场景”也在不断增加。另外,对于投资者来说,“货币资产化 ”以及“在核心城市的核心地段拥有优质资产”将成为资产配置最重要的考虑因素。

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供需两旺 武汉公寓“消费场景”多元化


不仅是需求旺盛,近两年武汉市场的公寓产品供应同样出现井喷式爆发,竞争激烈。据统计显示,目前武汉公寓在售的包括碧桂园蜜柚、龙湖新壹城、北辰光谷里、佳兆业广场天御、庭瑞新汉口、保利城SOHO中心、越秀星悦峯、太子汉府、武汉国际时尚中心以及即将入市的青年说、华宇旭辉星空、光谷H+等热门楼盘。产品类型多元化成为目前武汉公寓产品的最大特点,单价区间跨度从10000元至40000元不等,有总价不到50万的双钥匙小公寓,也有价值千万的“总裁公寓”。


“说实话,我们确实没有预料到碧桂园蜜柚的市场接受度会这么高。” 碧桂园武汉区域营销总经理方显平透露,从蜜柚的客户情况来看,和前两年不同的是,现在购买公寓人群的需求越来越多元化:周边城市人群投资、小企业主办公与居住、年轻创业者共享办公、婚前置业等等。

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“需求的增加同武汉城市的发展密不可分。” 从2014年开始,武汉GDP突破万亿;2017年武汉GDP更高达1.34万亿,全国排名第8。除了产业结构健康,高新企业众多,互联网龙头企业“第二总部”也开始密集进驻武汉。“武汉高校云集,科教实力全国排名长期前三,再加上大量年轻人口的涌入,这都表明了武汉未来的潜力巨大。这些因素都给公寓产品带来了大量‘长尾需求’。”


“长尾理论”是指商业和文化的未来不在于传统需求曲线上那个代表“畅销商品”的头部;而是那条代表“冷门商品”经常为人遗忘的“长尾”。长尾所涉及的冷门产品涵盖了几乎更多人的需求,当有了需求后,会有更多的人意识到这种需求,从而使冷门不再冷门。



统计数据显示,碧桂园蜜柚为今年上半年公寓销售数量的第一名,而龙湖新壹城首次开盘即卖出超千套,成为下半年截止目前销量最高的公寓项目。“首先是光谷东的光环加持,其次是龙湖品牌、产品和运营能力的加持,最后就是购房者对于公寓产品的大量需求。”龙湖武汉公司营销总李超表示,“相较于住宅来说,公寓的多样性更强——你可以自由搭配、组合的方式比较多:酒店也好,写字楼也好,甚至我们有客户买下整层用来做整形医院,总之使用场景多种多样。”

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“用现在流行的概念就是——公寓的消费场景越来越多元化。不仅是消费端的,供给端的变化也很大。”



“以前的公寓类产品,由于没有注重物业管理,卫生治安都有问题,居住体验很差。但现在公寓最重要的就是统一的后期运营。例如青年说引进了金地物业旗下高端服务品牌——金地荣尚荟,这是一家以“物业管理+存量运营“为核心运营模式的资产运营管理机构,能够满足不同圈层租户的个性化居住需求。”李国政表示还有很多个性化的服务,例如碧桂园蜜柚配套了一个装修公司,你不知道怎么装修,我展示给你看怎么装修。而这个装修公司其实也是蜜柚的客户,买下两层后打通做样板间的展示。


如何叠变资产价值:核心城市+核心地段+优质资产


“不仅是个人投资者。从资本市场对公寓的反映来看,无论是国内也好,还是美国的房地产信托来看,对于公寓产品的现金流都是比较认可的。”

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