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超级城市综合体运营样本 :华润深圳湾历经十年终落成

伴随深圳这座城市的生长,将一片滩涂打造为超级城市综合体,华润置地可谓十年磨一剑。

  12月18日,深圳南山深圳湾,中国华润大厦(又称“春笋”)正式落成,深圳湾万象城也同时开业。

  这意味着,历时10年打造的华润深圳湾综合体,终于全面投入运营;该项目除了部分住宅和公寓可售外,其余全部自持。

  十年间,从罗湖到福田、南山,深圳的城市人口、产业、商业急剧变迁,华润深圳湾的发展与此契合、共振。

  当传统的“开发商”落幕,角色转换的难题横亘在各大房企面前。对华润置地来说,华润深圳湾就是它目前的答卷。

  12月18日恰逢华润80周年,21世纪经济报道记者获悉,华润集团内地总部将进驻刚落成的“春笋”。在深圳南山区后海这一云集众多企业和人才的片区,运营一个超级城市综合体,对华润置地的考验,还将继续。

  超级城市运营商

  漫步深圳湾公园,可清晰望见一栋状若“春笋”的大楼,那是中国华润大厦。

  12月18日,“春笋”正式投入使用,部分用于华润集团内地总部办公,部分对外出租;同时亮相的还有中国华润大厦艺术中心,以及备受关注的深圳湾万象城。

  至此,华润深圳湾像一幅色彩斑斓的画卷呈现于眼前。这是一个超级城市综合体,涉及商务、居住、商业、运动、艺术等在内的多元化复合业态,占地120万平方米。

  时间倒回十年前,2008年12月,以深圳大运会为契机,华润集团通过代建方式,获得深圳湾项目地块,负责深圳湾体育中心工程建设及运营。

  资料显示,深圳湾体育中心运营不到一年,实现了盈利。2017年,“春茧”引进各类赛事以及文化演艺活动、早教培训等294场,年度人流量超600万人次。

  2012年起,以体育中心的运营为基础,华润置地开始了深圳湾综合体二期的搭建,这一过程,与深圳这座城市的产业升级、政府治理密切相关。

  过去十年,深圳经济迅猛发展。深圳统计公报显示,2017年,深圳GDP高达22438.39亿元,同比增长8.8%,位列全国第三。

  从区域视角,深圳的城市发展和产业升级聚焦于南山,深圳湾金融总部基地拥有腾讯、中海油等80多家公司总部,产业和办公氛围浓郁,但缺少诸多文体、商业、艺术、生活类配套。

  对此,深圳市充分发挥“小政府、大社会”理念,南山区借鉴招商局主导开发蛇口片区、华侨城开发华侨城片区的经验,由华润统筹后海片区整体规划与运营,涉及综合运营、市政公园、公共文体设施建设运营、学校医院建设等领域。

  此次开业的深圳湾万象城,便是应运而生。这是继罗湖万象城、南山万象天地之后的又一升级版商业项目。据悉,在同一座城市建两个万象城,深圳是第一个。

  而在整个项目的运营中,政府、华润、专家团队、公众参与文化商业服务的创新模式,也首次出现在当前房企的城市运营中。

  这个综合体以“春茧”体育中心为起点,中国华润总部大厦“春笋”、深圳湾万象城以及中国华润大厦艺术中心、华润金融大厦、安达仕酒店、高端住宅“悦府”等多种业态分列其中,形成一个高端城市生活圈。

  近期,在粤港澳大湾区的战略规划下,后海区域的重要性再次凸显。华润置地方面表示,将继续提升深圳湾项目的运营水平。

  易居智库研究中心总监严跃进认为,华润深圳湾不仅仅是商业,代建部分更具有公共性质,承载并引领了城市的文化、生活方式的变革,因此具有了开放性和诸多可能。

  房企转型先行者

  不满足于拿地卖房的开发模式,而将目光投注于城市运营和生活服务,是众多房企一致的转型路径。万科、恒大、碧桂园、融创、中海、保利等房企均是如此。

  今年7月,华润置地提出“城市综合投资开发运营商”新战略,同时公布了全新业务矩阵:住宅开发、商业地产、产业地产、康养地产、文化体育和教育地产、物业服务、产业基金、长租公寓、代建代运营、城市更新、其他新产品及新服务等。

  2018年底,华润置地交出了深圳湾城市综合体这一答卷,“意味着其在诸多房企的运营转型中快人一步,有了自己的项目范本”,严跃进认为。

  事实上,深圳湾项目是华润多年运营实践的呈现。与大多数房企不同,华润始终坚持销售物业及投资物业两大业务并行。

  2017年年报显示,华润置地实现营业收入1185.88亿港元,实现净利润254.09亿港元。相较于2016年,营收增长8.47%,净利润增长12.93%。其中,购物中心业务营业额为61.4亿港元,同比增长20.1%。